Ипотечен кредит

Какво е ипотечен кредит?

Преди да ви кажем всичко останало, това трябва да е на първо място в списъка. Да изясним какво точно е ипотечен кредит. Ипотечният кредит е обезпечен (гарантиран) кредит с недвижим имот. Има два такива вида кредити:

1. Ипотечен кредит – Имотът, предложен като обезпечение е различен от закупеният имот. 2. Жилищен кредит – Имотът предложен като обезпечение и обикновено е този, които бива закупен с въпросният кредит.

Понякога този език наистина може да обърка човек. Нека го изясним по-просто с автомобили например. Ипотечен кредит номер 1 – искате кредит за син автомобил, но предлагате червен автомобил за обезпечение. Кредит номер 2 – искате кредит за син автомобил и предлагате като обезпечение същият син автомобил. До тук трябва да е ясно.

Какво е ипотека?

Ще се стараем да следваме веригата на логично задаващите се въпроси.

Ипотеката представлява ограничено вещно право върху недвижим имот, които се учредява с цел обезпечаване на определено вземане. Ипотеките са два вида: договорни и законови. Договорна ипотека – договор между кредитора и длъжника. Възниква по друг договор, от който се получава вземане, което трябва да е обезпечено. В най-честите случай, това е за покупка на имот. Договорната ипотека се сключва в нотариална форма, за разлика от законовата.

Законова ипотека – сключва се без участие на нотариус в определени от закона случаи. Нотариалният акт не е основа, върху която се учредява законова ипотека. Такава ипотека може да бъде учредена в полза на банката-кредитор въз основа на договора за кредит. За какво биха ви били полезни тези ипотеки и договори се питате вие? Може да е за покупка на готов имот, имот в строеж, строеж на жилищен имот или за ремонт и подобрения на дома и прочее.

Видове ипотечни кредити

За обезпечение на един ипотечен кредит винаги служи някакъв имот. Лихвите обикновено са ниски, ако периода е голям. Според това за какво ви трябват пари, ипотечните кредити служат за различни неща.

Цел

Целеви. При този кредит взимате парите с конкретна цел. Може да строите, да рефинансирате, да ремонтирате.

Нецелеви. При тях най-вероятно ще ви трябват пари за да купите нещо. Нека обаче се концентрираме върху целевите ипотечни кредити.

Жилищен

При тези кредити потребителите купуват апартаменти, вкъщи или някакви жилища. Всъщност всякакви имоти. Подобен кредит може да послужи за да купите готов недвижим имот, а може и имота да е в строеж. Допустимо е да изплащате вноските на траншове, ако имота още се строи. Ипотекирате бъдещия имот и банката ви отпускат пари за него. А може и да ипотекирате имот, който вече притежавате.

От какво зависи размера на един такъв кредит?

– много е важно коя ще бъде банката. Тя може да отпусне от 80 до 100 процента от стойността на имота. – важна е пазарната стойност на вашият имот. Той ще бъде оценяван от независим експерт. Банката може да ви финансира с 50 до 90%. Важно е обаче каква е локацията на имота и в какво състояние е той. – какви доходи имате? Всяка банка има различни критерии.

Банката ще ви даде пари за ремонт, изискването може да бъде да предоставите снимки. Финансира се от 60 до 100 процента такава дейност.

Кредит за ремонти

Кредит за строеж и довършване.

Тук всичко зависи от фирмата, която извършва ремонта или строи. Зависимост от това банката ще ви отпусне кредит.

Рефинансиране

Когато искате рефинансиране винаги се касае за стари задължения, каквито искате да заличите. Тук могат да се разчитат на големи суми до 200000 лв. Всичко зависи обаче от това в коя държава живеете. Като цяло условията са еднакви. Потребителски ипотечни кредити. Тук парите може да ползвате за всичко. За банката това няма значение.

Как се формира лихвата по ипотечен кредит?

В най-общия случай, според закона за кредитите за недвижими имоти на потребители лихвеният процент по кредита може да е фиксиран или плаващ и се базира на пазарен индекс. Може и да е на референтен лихвен процент и фиксирана надбавка към него. Референтния лихвен процент представлява пазарен индекс LIBOR, EURIBOR, SOFIBOR или индикатори, публикувани в БНБ. Чест въпрос, които хората си задават е „Какво финансиране мога да получа от банката?

Максималното финансиране от банка се изразява в съотношение между размера на искания кредит и стойността на закупеният имот, определена от лицензиран оценител. Въпросното съотношение се изразява в проценти и максималният такъв обичайно достига до 85%. Тук можем и да го опростим много лесно: Искате да закупите имот на стойност 100 000 лева. Банката може да ви отпусне само 85 000лв. (тези 85%), другите, ще трябва вие да платите.

Аз съм човек на заплата. Какво сума от нея мога да плащам за кредита?

Понякога, може да срещнете малки разминавания, но в най-общия случай частта от нетния доход е известна като съотношение „дълг/нетен доход“ и банките прилагат 50-65% от нетния доход на своя клиенти. Какви такси се плащат за ипотечен кредит?

Таксите биват:

• Разглеждане на документи (еднократно)
• Оценка на кредитния Ви риск (еднократно)
• Оценка на обезпечението (еднократно)
• Юридическо обслужване (еднократно)
• Ползване на пакет от продукти и услуги (регулярно на годишна или месечна база)
• Обслужване на разплащателна сметка (месечно)

Сключва ли се застраховка при ипотечен кредит?

При всяка банка е различно, но най-честите застраховки свързани с ипотечни кредити са „Живот“ и застраховка „Имот“. Някой кредитори изискват само една застраховка, други и двете, като обичайно застраховките се сключват в полза на банката, но за сметка на кредитополучателя. Има някой ипотечни кредити, които банките сключват нужните застраховки за своя сметка.

Какви са изискванията за кандидатстване?

Започваме веднага със годините – трябва да сте навършили пълнолетие. Трябва да работите на постоянен трудов договор, трябва да работите на настоящият си договор от поне 6 месеца и договора да е безсрочен. Редовно внасяни социални и здравни осигуровки. Ако сте ги внесли на куп, банките го разглеждат като негатив. Чиста кредитна история. Това също ще включва и редовно плащане, ако в момента имате други кредити.

Как да избера най-добрата оферта?

Годишният процент на разход – това би било най-добрият критерий за сравнение. Той е показател, който отразява истинската цена на кредита. Включва в себе си лихвата по кредита, комисиони и застраховки и всички дължими такси. Винаги четете какво пише и в документите и офертите на банките. Можем да ви помогнем с няколко съвета за това.

Ипотечен кредит без доказване на доходи

Ипотечните кредитните услуги стават все по-разнообразни. В България се предлагат всякакви видове ипотечни кредити. Те ни заливат отвсякъде – радио, телевизия, интернет, билбордове. Ипотечният кредит е особен вид кредит. Той се различава от потребителския. Ипотечният кредит се взима винаги за голям срок от време. При него имаме, така да се каже свобода, защото големия срок го прави по-гъвкав. И все пак това е ипотечен кредит, взели сме пари назаем, които трябва да върнем, не го забравяйте. Когато взимаме кредит, защото понякога това е неизбежно, винаги се стремете да го направите при най-изгодните условия. Кредитния пазар е доста конкурентен, което е добре, защото банките и фирмите предлагат всякакви оферти. Ипотечен кредит без доказване на доход е постижима услуга, стига да успеете да се договорите с кредитора.

Повечето банки не дават ипотечен кредит на хората, които нямат доходи или са безработни.

Такива кредити не са особено изгодни, банката поема риск, когато ги дава. Когато обаче имаме сигурни месечни доходи, банката не би трябвало да има притеснения и да ни отпусне кредита при по- добри условия. Ипотечния кредит предполага залог на имущество. По този начин обезпечавате кредита, давате гаранция на банката за него.

По същия начин може да вземете и бърз кредит. Гарантирате с някакъв имот, независимо че няма да имате месечни доходи. Този имот може да бъде вашият апартамент, може да бъде гараж или складово помещение. Достатъчно е банката да го оцени достатъчно добре, за да имате добри условия по кредита.

Добър вариант за ипотечен кредит е да го направите по-бързата процедура през интернет. Това ще ви спести доста време. Ипотечния кредит сам по себе си, може значително да затрудни положението ви. Това е сериозен кредит за много голям период от време, който ще трябва да връщате в продължение на години. Всеки месец ще имате вноски. Помислете внимателно, дали ще можете да се справяте и дали ще сте в състояние да го изплащате. Премислете нещата добре преди да предприемете стъпката ипотечен кредит.

Ипотечен кредит без трудов договор

В България се отпускат всякакви суми за ипотечни кредити. Те могат да бъдат големи суми. Периодът, за който връщате парите варира от 5 до 30 години.

От голяма важност в случая, когато кандидатствате за ипотечен кредит е: Какъв имот залагате? Каква е неговата стойност? Имайте предвид, че банката ще оцени имота и ще реши въз основа на тази оценка какъв кредит може да ви отпусне. Тук дори да имате лошо кредитно минало това няма да е от значение. Единственото, от което се интересува банката, е стойността на вашия имот. Ипотеката като понятие може да представлява различен недвижим имот – офиси, магазини, складове, търговски обекти, работно ателие и всякакво  друго недвижимо имущество, когато е в добро състояние. Ипотечните кредити без трудов договор са постижими най-вече при фирмите за бързи кредити, просто тези фирми са структурирани  по различен начин. Фирмата не се интересува от това дали имате доходи, за нея ще бъде важно какъв имот предлагате като обезпечение, къде се намира вашият имот.

Най-добри условия по ипотечен кредит може да договорите, ако имота ви се намира в градска среда.

Тук важи правилото, че колкото в по-градска среда се намира имотът, толкова по изгоден ипотечен кредит ще получите. Ако разполагате само с нива или някаква земеделска земя, най-вероятно кредитът ще ви бъде отказан.

При взимане на ипотечен кредит всеки човек може да има различна цел, може да го използва само за ремонт, или за рефинансиране на някакъв стар заем. Когато кандидатствате за ипотечен кредит без доказване на доход, нещата се случват по-бързо. Тук няма нужда да чакате седмица или две за да бъдете одобрени.

От банката или компанията за кредити ще дойдат на място да оценят имота ви, тази услуга е безплатна. Одобрението става в рамките на ден-два.

Съвети

Може и да е дошъл момента, не вие да сте решили, но това е друга тема. На вас ви трябва ипотечен кредит и както много хора, вие не сте напълно наясно с всичко около един подобен кредит. И друг път сме насърчавали внимателното проучване на въпросите (за това сме тук) които имате спрямо ипотечен кредит – как, защо, от кога и други. Ще рискувате ли да си изиграете една лоша шега, само защото не сте потърсили достатъчно? Тук не става дума за малки суми пари, а за хиляди левове, домове и прочее. Преди да започнем с няколкото съвета, които вие трябва да знаете, нека кажем, че всичко описано тук може да има още информация и да варира в различни банки или условия.

1. Всички ипотечни кредити имат една лихва.

Видели сте нещо по телевизията, някаква ниска лихва и прочее, но когато отидете в офиса, нещата са други. Когато отидете там и обясните всичко нагледно на банковият консултант, разбирате, че може да получите и по-добри условия (естествено и по-лоши е възможно) Защо? Колкото по-надежден клиент сте вие за банката, толкова по-добри условия може тя да ви предложи. Затова, не се притеснявайте да споделите всичко с вашият консултант свързано с доходите ви.

2. Питайте

Уточнете какво реално, ще плащате по вашият ипотечен кредит. Какви вноски, ще предпочетете – намаляващи или равни. Трябва да знаете, че при намаляващите вноски средно годишното оскъпяване е по-малко, от колкото при равните вноски. Това означава, че е по-изгодно договарянето на намаляващи се вноски, където някой от вноските са с по-голям размер, но следващите се намаляват. Не забравяйте да попитате и за погасителен план!

3. Предварително искайте договора за ипотечен кредит и прилежащите общи условия.

Не подписвайте, преди да сте наясно с всички условия по договора си! Ако нещо не разбирате, винаги може да попитате консултанта, преди да сте подписали.

4. Нека всичко е в писмена форма.

Може вашият консултант да ви обещае нещо, да се опита да ви привлече по някакъв начин. В крайна сметка, той също е на заплата и ако си мислите, че ще ви отвори очите за всички тайни вратички към по-добър ипотечен кредит, се лъжете. Питайте за всичко, дори и при най-малкото съмнение.

5. Такса за обслужване на ипотечен кредит.

Внимавайте с тази такса – винаги четете как е определена и какъв е нейният размер. Много често ще срещнете в договора си, че тази такса съществува под определените условия, но никъде не пише колко точно е. Ако не искате да останете учудени, защо вашата месечна сметка е станала по-голяма, питайте за тази такса. Колко струва, променя ли се във времето, ако да, защо и кога.

6. Ипотечен кредит с калкулирани всички такси, лихви и други.

Поискайте вашият банков консултант да калкулира всичко в кредита за целият период от време. Да се направи една обща сметка на крайната цена на всичко. Така, ще си направите сметка, дали всичко си заслужава и дали ще можете да се справите.

7. Кои ипотечен кредит е по-добър – като физическо лице или като търговец?

Ако теглите ипотечен кредит като търговец, начислените лихви, такси и комисионни се приемат за данъчен разход за фирмата и могат да се приспадат. Това не важи обаче за физическите лица. Винаги трябва да питате за всичко и да мислите, дали може спестите част от парите. 8. Кое е по-добре – гратисен период или преференциална лихва за ипотечен кредит? Нека вашият консултант пресметне разходите ви при единият и при другият вариант. Вижте колко може да спестите, когато изберете определен вариант. Понякога може да има огромна разлика между двете или пък през първата година лихвеният ви процент да е 0, но после всичко да се промени.

9. Не се доверявайте на всичко свързано с ипотечен кредит.

Да не стават обърквания, ще ви дадем конкретен пример. Нормално, отпуснатият кредит е 80% от оценката на имота, който сте ипотекирали. Това може да се окаже така на първо четене, но ако оценителят на банката даде друг процент на стойност? Това може да ви навлече големи неприятности. Например, вече сте дали капаро за определен апартамент и ви остават само тези 80% от банката. Но банката ви дава по-малко и вие се оказвате с вързани ръце.

10. Преценете валутата на вашият ипотечен кредит.

Може да си мислите, че този въпрос не е от голямо значение, но понякога малката разлика във валутата от вчера и днес може да се окаже доста голяма.

11. Проучете и какви са наказанията при просрочена вноска, лихва и прочее.

Не казваме, че ще ви се случи, но никой не знае за периода на кредита какво може да се случи.

12. Разберете какъв е размера на наказателната лихва в случай, че върнете кредита преди срока на договора.

13. Помислете за наследниците

Малко тъмна точка за финал, но не забравяйте, че ако вземете ипотечен кредит и се случи нещо с вас, вашите наследници са тези, които трябва да го плащат. Отделяйте време да проучите всичко. Не бързайте и не взимайте необмислени решения!